Hypothèque légale – Suite 2

Bonjour,

Voici les réponses de l'avocat qui répondait aux questions mercredi soir dernier. Ses réponses sont teintées d'une prudence justifiée du fait qu'il n'a pas eu le mandat d'étudier notre cause particulière.

Jean Lachapelle nous a réécris ce matin nous confirmant que le problème sera pris en charge par leurs avocats à leur retour de vacances.

Pour l'instant, tout porte croire que ce dossier sera réglé rapidement. Si vous deviez toutefois avoir des questions, n'hésitez pas à nous contacter et nous ferons du mieux possible pour y répondre.

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Qu'est-ce qu'une hypothèque légale ?

C'est un mécanisme de protection prévu par le code civil pour que tout intervenant impliqué dans un projet de construction soit payé correctement. L'article du code est 27.26



Qui peut faire inscrire une hypothèque légale sur mon lot ?

À peu près tous les intervenants impliqués sur projet de construction. Autant un fournisseur de mâtériaux qu'un contracteur.



Quand exactement une hypothèque légale prend-t-elle naissance ?

Une entreprise a 30 jours suite à la fin des travaux pour publier une hypothèque légale afin de la conserver. La fin des travaux peut être un point de litige. C'est un point habituellement débattu en cour par les avocats, car il n'y a pas de concessus généralisé là-dessus. Pour notre projet, on nous a dit que les travaux étaient finis depuis le 01 juillet 2009. Théoriquement, selon l'avocat, il reste encore certains travaux à faire. Donc, impossible de savoir réellement quand les travaux seront considérés terminés.



La compagnie NEDCO a fait publié une hypothèque légale de 67435,52 $ sur mon lot, puis-je être tenu personnellement responsable de cette somme ? N'aurait-il pas fallu que NEDCO divise ce montant sur chacun des lots et fasse inscrire une hypothèque légale pour la part de chacun seulement ?

Chaque propriétaire est responsable de sa cote part seulement. Il ne peut pas être tenu responsable de la totalité du montant de l'hypothèque légale. L'avocat qui à rédigé l'avis ne pouvait connaître la part de chacun et c'est pour cette raison que tout les lots y sont nommés.



NEDCO aurait dûment dénoncé son contrat au propriétaire avant la fourniture des matériaux, pourriez-vous nous apporter des précisions sur ce qu'on entend par propriétaire, de qui parle-t-on exactement du propriétaire au moment du contrat ou du propriétaire actuel ?

Au moment où Barette a dénoncé son contrat avec son fournisseur le propriétaire était LoftgenX2. Le montant à été dénoncé, mais le constructeur ne semblait pas savoir que le montant n'avait pas encore été payé par l'électricien.



À quoi doit-on s'attendre dans les prochains jours, mois (quelles sont les prochaines étapes )?

A. L'hypothèque légale est publiée. Nous avons 10 jours pour annoncer quelles sont nos intentions.
B. Si aucune démarche n'est entreprise et que la créancière s'impatiente, un pré-avis d'exercice de droit hypothécaire est alors émis. Nous auront 60 jours pour remédier à la situation.
C. Après les 60 jours, si rien est fait, la créancière peut ensuite procéder pour avoir des recours et éventuellement vendre l'immeuble en justice et ainsi récupérer les sommes mises en jeu. Selon l'avocat (et c'est là que ça devient complexe pour des gens qui ne sont pas dans ce domaine), les délais sont très longs et je n'ai pas les capacités intellectuelles pour vous les expliquer. Si le dossier devait se rendre là, nous aurions un avocat depuis longtemps anyway.



Comment doit-on procéder ?

On entre dans le coeur du sujet! Nous avons contacté par téléphone l'avocat qui à déposé l'avis. Il est vacances pour 3 semaines depuis vendredi le 17 juillet. Il sera de retour le 10 août. EJP et Jean Lachapelle sont au courant de l'histoire depuis le 16 juillet. Il sont aussi en vacances. JL pour 3 semaines. Donc aussi de retour le 10 août. On nous dit qu'ils ont mis leur avocats sur le cas. On sait que la notaire retiens des sommes. EJP et la notaire nous disent de ne pas engager un avocat, qu'ils s'en charge. Or tous sont partis en vacances! (UPDATE: JL nous a réécris pour nous confirmer que le dossier était pris en charge)



Quels sont les délais à respecter ?

Le 10 jours est important, mais dans notre situation, le timing des vacances est absurde. Jean Lachapelle nous affirme que son groupe procèdera au retour des vacnces. Advenant le cas où nous aurions à nous représenter nous même en urgence, nous ferions appel à Me Villeneuve du cabinet Chianetta Cloutier et Associés.

Le syndicat a quand même réagi en envoyant un avis écrit à l'avocat Henri Cantin, lui priant d'attendre le retour de Jean Lachapelle dans 3 semaines pour la suite des procédiures. Nous avons donc demandé un temps de grâce pour la période des vacances. Nous avons envoyé cette lettre par courrier recommandé, hier le 23 juillet. Selon, Me Villeneuve, cette lettre est une bonne idée, car elle démontre que nous avons pris connaissance de la situation, mais ne constitue pas non plus un acte judiaire complet. L'idéal selon lui serait de mandater un avocat immédiatement.

Vue la situation particulière, le syndic est prêt à prendre le risque d'attendre 3 semaines et voir ce que JL/EJP feront avant de mandater officiellement un avocat pour nous défendre et ainsi engager des frais aux copropriétaires.



Quel est le rôle de la banque qui a consenti le prêt hypothécaire dans le cas d'une inscription d'hypothèque légale ? Quels sont nos obligations envers cette dernière ? Se pourrait-il qu'elle décide d'intenter un recours contre moi ou contre le promoteur ?

Les banques ne sont pas très heureuses habituellement de savoir qu'il y a des hypothèques légales déposées sur un immeuble. Toutefois, il vaut mieux attendre avant de les aviser. Surtout que le processu va sûrement se règler AVANT que l'hypothèque légale soit active sur notre immeuble. Nous n'avons aucune obligation de le faire pour le moment.



À compter de quelle date les taux d'intérêts commencent-ils ?

C'est un point de litige habituellement débattu entre les avocats. Cela fait partie de leur travail de limiter les dégâts en contestant les taux et les périodes où les intérêts sont calculés.



Est-ce possible de contester les taux d'intérêts de 27% ?

Oui, c'est le travail de l'avocat.



Est-il possible de savoir si il y a d'autres avis comme celui qui pendent au dessus de notre tête ?

S'ils sont publiés à l'index à l'immeuble, oui. S'ils ne le sont pas, c'est plus difficile. Un avocat mandaté pourait faire l'enquête et vérifier tous les contrats, faire des téléphones et poser des questions aux bonnes personnes.



Devons-nous tous répondre individuellement ou si une réponse du syndicat à NEDCO, au nom de tous les co-propriétaires, sera suffisante, légalement parlant.

Le syndicat, avec le peu de moyens qu'il a pour l'instant, a tout de même demandé une période de grâce au nom de tous les propriétaires en date d'hier.

Si le dossier est réellement pris en charge par les avocats de Jean Lachapelle/EJP, le dossier devrait se règler par lui-même. Nous avons raison de croire que ce sera le cas du fait que la notaire possède des sommes dans un compte en fidéis-commis et que Jean Lachapelle nous a finalement réécris ce matin. La lettre du notaire stipule que l'argent sera remise à Jean Lachapelle SEULEMENT si l'avis d'hypothèque légale est radiée de l'immeuble. Ce dernier à tout intérêt à règler le problème s'il veut être payé.

Me Villeneuve nous conseille de rester extrèmement vigilants. En ce moment, le syndicat prends une position de statu quo sur la bonne foi de toute les parties présentement en vacances.

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Merci et bonne fin de semaine.