Changement de gestionnaire

Changement de gestionnaire.

Prenez note que Gestion immobilière Paquet ne fera plus office de gestionnaire pour les LoftGenX2 à partir de ce mois-ci. La gestion de l’immeuble sera maintenant sous la responsabilité de Laucandrique gestion immobilière. Laucandrique est la plus grande firme de gestion de copropriété au Québec et est aussi le gestionnaire des LoftGenX1.

Le transfère complet des pouvoirs sera complété d’ici quelques jours et les coordonnées de notre future gestionnaire-responsable vous serons donc transmises. D’ici là, pour tout problème IMPORTANT, vous pouvez communiquer avec M. Clermont VP de Laucandrique au 514.249.3363.

Plus d’informations vous serons communiquées tout au long du transfère de responsabilité. Ce changement a été fait dans le meilleur intérêt pour notre investissement.

Merci

Avis d’annulation de l’assemblée générale annuel du 17 mars 2011

Avis à Tous,

Devant l’incapacité de notre firme de gestion, Gestion Immobilière Paquette, de nous produire la documentation nécessaire dans des délais prescrits et raisonnable, nous nous voyons dans l’obligation de devoir annuler l’assemblée générale annuelle du Syndicat des copropriétaires du GenX2 qui devait se tenir le jeudi 17 mars.

Un avis de convocation en bonne et due forme vous sera envoyé pour vous annoncer la date de remise de l’Assemblée générale annuelle.

Nous nous excusons des inconvénients que cela peut vous causer et nous vous assurons que nous agissons ainsi dans l’intérêt général des copropriétaires.

Salutations,

Assemblée générale annuelle

L’assemblée générale annuelle aura lieu le 17 mars prochain à 19h à la salle 123 du centre Pierre-Charbonneau. Vous recevrez la documentation officielle dans les prochains jours. Nous sommes à préparer l’ordre du jour, si vous avec des points que vous voudriez que l’on discute, faites nous les parvenir par courriel ou par l’entremise de la page Facebook.

Fanpage FaceBook

pour aider à partager la bonne nouvelle avec vous, un fan page à été créé. je vous recommande d'y devenir membre.
http://www.facebook.com/pages/Loft-GenX2/110897535621912?ref=ts

Le temps de l'année pour une assemblée générale arrive!

Nous vous présenterons le résultats financiers pour l'année 2009 et en profiterons pour élire un nouveau CA pour l'année 2010. Nous pourrons ensuite discuter des points que nous n'avons pû aborder lors de la dernière AG de novembre.

Nous pourrons ainsi prendre le pouls de tous sur plusieurs sujets et discuter faisabilité par le fait même. Le nouveau CA aura donc une série de nouveaux mandats précis pour 2010.

Voici l'ordre du jour:

1) Ouverture de l’assemblée
2) Élection des officiers de l’assemblée
3) Lecture et adoption de l’ordre du jour
4) Présentation des résultats 2009
5) Élection des membres du CA pour 2010
6) Gestion des ordures et recyclage
7) Aménagement du hall d’entrée
8) Plan d’urgences
9) Pancarte à vendre installées devant l’immeuble
10) Est-il prévu que les taches d’époxy devant l’ascenseur soient réparés
11) Discussion sur le paysagement
12) Vélos
13) Tapis
14) Varia et questions
15) Fermeture de l’assemblée

Soyez-y!

Les beaux jours arrivent vite cette année! Nous sommes à la recherche de bénévoles pour former un comité qui pourrait s’occuper des corvées saisonnières d’entretient paysager sur notre terrain afin de réduire les coûts des fournisseurs externes. Donnez le temps qui vous convient! Pouces verts et Fans de propreté, manifestez-vous!

INSCRIPTIONS ET DÉTAILS: en direct sur le blogue ou sur Facebook

ATTENTION: Confirmation pour les planchers

Nous avons reçu la confirmation que les planchers seront refaits au 1er ainsi qu'au sous-sol ce vendredi le 23 octobre dès 19h.

Les aires du 1er et du sous-sol ne seront pas accesibles avant dimanche midi. Veuillez noter que tout ceux qui peuvent éviter de passer par-là (2e et 3e) doivent le faire jusqu'à lundi. Les proprios des étages touchées devront aussi enlever leur souliers à l'entrée dimanche et lundi afin de laisser la couche d'epoxy durcir correctement.

Durant les travaux, les proprios des autres étages devront entrer par l'arrière, dans l'escalier de secours des 01.

Merci de votre collaboration

Doubles de clefs et serrures individuelles

La reconstruction étant maintenant en grande partie terminée, nous vous recommandons à tous de faire réinitialiser le barrilet des serrures de vos portes d'entrée intérieures. C'est une procédure normale suggérée par plusieurs instances dans l'immobilier afin de vous protéger. Le constructeur a eu pendant plusieurs mois accès aux doubles de vos clefs. Bien que nous aillons confiance en EJP, on ne sait jamais qui a pû avoir accès à toutes les clefs.

Le CA souhaite que toutes les serrures restent uniformes et un remplacement de tout le mécanisme n'est pas nécessaire. Nous voulons éviter les changements esthétiques et disparates. En ce sens, nous avons contacté un serrurier qui nous recommande une réinitialisation du barrilet sur le mécanisme de la serrure. Une procédure simple, rapide et tout à fait efficace.

Ce changement n'est pas obligatoire, mais fortement recommandé. Nous savons que certains d'entre vous avez déjà procédé à ce changement.

LE PLAN: ramasser le plus grand nombre de proprios et faire venir un serrurier un samedi afin qu'il procède au changement. Les intéressés devront être sur place le jour même. Le serrurier vous remettra 2 nouvelles clefs.

LE PRIX: Plus il y a de monde, moins ça coûte cher. Nous avons obtenu une fourchette de prix qui oscille entre 20$ à 30$/porte tout dépendant du nombre d'intéressés.

MODE DE PAIEMENT: Chaque proprio inscrit sur la liste devra payer cash lors de la journée prévue.

DATE DU CHANGEMENT PRÉVUE: 31 octobre<

RSVP: Les intéressés doivent me transmettre leur nom avant le 23 octobre. Une fois cette date passée, nous pourrons officialiser le prix. Pour les proprios qui possèdent plus d'une porte, merci de m'indiquer le nombre de serrures que vous voulez réinitialiser.

Planchers des corridors au 1er et au sous-sol

Bonjour,

Il ne nous reste qu'une étape à franchir pour terminer les travaux de reconstruction relatifs au dégât d'eau du 7 mai dernier.

Nous devons faire refaire l'époxy au complet des planchers au 1er et au sous-sol. Les planchers ne seront pas accessibles de 24 à 48 heures après la finitions des travaux. Nous attendons de recevoir une confirmation de la date officielle par EJP. Nous visons présentement un vendredi/samedi ou un samedi/dimanche. Ce sera probablement la fin de semaine du 24-25 octobre prochain. À CONFIRMER LUNDI PROCHAIN LE 19 PAR EJP.

Nous sommes bien conscient que certains proprios devront s'exiler pendant cette étape du fait qu'ils ne pourront pas sortir/entrer chez eux. C'est le cas des unités 001, 002, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108 et 109. Les unités 004, 005, 006 et 007 ont des portes de sorties directement vers l'extérieur.

Les proprios du 2e et du 3e ne pourront pas utiliser l'ascenceur pour se rendre au rez-de-chaussée et devront accéder à leur étage par l'escalier de secours près des 01.

Nous comprenons bien évidement les inconvénients qui découlent de cette étape. Mais nous devons tous faire ce dernier effort afin de retrouver l'éclat originale de nos planchers.

Assemblée générale à venir

Nous avions déjà prevue la tenue d'une assemblée générale spéciale pour très bientôt, mais sommes incapables encore de vous transmettre la date exacte. C'est pour cette raison que ça n'était pas communiqué dans la lettre précédente. L'organisation d'un tel événement est relativement complexe. Vous êtes sur le point de recevoir la lettre de convocation très bientôt avec tous les détails. La tenue approximative de cet assemblée spéciale serait prévue pour la semaine 12 octobre. À suivre.

Nous vous présenterons le nouveau budget incluant les frais de gestion professionnelle. Nous traiterons aussi des frais non prévus causés par les sinistres survenus dans l'immeuble.

La situation actuelle est urgente. Nous devions engager des professionnels le plus tôt possible afin de reprendre le contrôle sur les diverses situations de l'immeuble. Le CA agit de bonne foi et en ayant reçu l'avis d'experts qu'il a le pouvoir de prendre ces décisions sans passer par une assemblée générale des copropriétaires lorsque les intérêts et la bonne tenue de l'immeuble est mis en jeu. Le CA s'est donné les moyens d'agir concrètement pour faire avancer les dossiers qui vous affectent, à un rythme que vous méritez (collecte des ordures et du recyclage, contrat d'entretien, paysagement).

Nous souhaitons toutefois être le plus transparent possible et vous donner l'occasion de comprendre l'essemble des enjeux clairement et de pouvoir poser toutes vos questions.

Nous sommes incapables de se sortir la tête de l'eau par nous même. Cette situation changera rapidement dès cette semaine.

Merci

Subject: GESTION PROFESSIONNELLE

Bonjour,

Par la présente, nous tenons a faire le point sur la situation dans laquelle la gestion de l'immeuble se trouve actuellement.

Le 15 juillet dernier, Jean Lachapelle a remis les pleins pouvoirs au nouveau conseil d'administration en nous transférant son budget, ses factures, quelques contrats de service et très peu d'informations vitales. En fait, aucunes informations: il nous a promis un suivi et des explications complètes, mais nous attendons toujours la réalisation de ces promesses 2 mois plus tard.

À ce jour, nous devons toujours le rencontrer afin d'obtenir les documents techniques de l'immeuble, les mesures d'urgence ainsi que les plans. Lors de l'assemblée générale, M. Lachapelle a aussi omis de nous renseignés convenablement de l'étendue exacte des tâches et des responsabilités que représentaient l'administration et la gestion de l'immeuble. Un immeuble neuf qui se révèle avoir plusieurs bobos, le rendant complexe et difficile a gérer par des novices.

En ce sens, nous tenons à vous informez de la décision du CA d'engager une firme spécialisée afin de nous assistés dans la gestion quotidienne de l'immeuble. Cette décision est devenue une nécessitée en raison des nombreux dossiers en cours, devant l'incapacité des membres du conseil d'administration (CA) a assumé pleinement la gestion quotidienne et le suivi approprié des dossiers que requière un tel immeuble.

Selon la déclaration de copropriété, la bonne gestion de l'immeuble est une obligation du CA, et conséquemment, ce même CA a le pouvoir d'engager le personnel nécessaire pour voir à la bonne gestion de l'immeuble (articles 34,15 et 34,17) .

GESTIONNAIRES V.S. ADMINISTRATEURS

Depuis que le CA a pris possession des pouvoirs, il lui incombe d'apprendre «sur le tas» tout les tenants et aboutissants de tout les dossiers qui le concerne.
La tâche est gigantesque et demanderait une implication À TEMPS PLEIN de la part des ses membres afin de maintenir un niveau acceptable de service. Dossier d'assurance et suivi de reconstruction, nouveau sinistre (le 3 août 09 dans les unités 06), hypothèque légale, finance, perception des frais, contrats d'entretient et de garantie, bris et réparations mineures, application des règlements, demandes diverses, etc.
Nous pouvons vous assurez que les obligations et les demandes pleuvent sans arrêt. Nous avons même nommé le phénomène «la constante de la crise hebdomadaire»...

Nous voulons dès le départ faire la distinction claire entre conseil d'administration et exécutant.

En tant que membre du conseil d'administration, nous avons accepté d'occuper les 3 postes d'administrateurs bénévolement afin de représenter les proprios et voir à ce que l'immeuble soit bien tenu. Nous pouvons prendre toutes les décisions du monde, mais faut-il encore avoir des gens et du temps pour les réaliser.

C'est à ça que sert un exécutant, un gestionnaire.

En aucun temps un gestionnaire extérieur est responsable des décisions relatives à l'immeuble. Qu'elles soient financières ou autre. Le CA continuera d'administrer les fonds et de prendre les décisions afin que l'immeuble soit bien entretenu et protégé. Ce sera la responsabilité de notre gestionnaire d'exécuter NOS décisions.

Ce service est loin d'être un luxe. C'est en fait une ABSOLUE nécessité. Le CA bénévole ne peut faire cette gestion quotidienne pour un immeuble de 40 unités. Nous avons tout le bon vouloir du monde, mais nous n'avons pas les bras pour le mettre à l'œuvre.

EXPERTS ET CONSEILLERS

Les signes de débordements et d'inefficacité sont plus qu'évident. Nous sommes même convaincu que sans l'aide de professionnelle, en plus d'être inefficaces, nous pourrions faire des erreurs d'administrations ou pire, se faire arnaquer en raison de notre ignorance. Nous avons absolument besoin d'un conseiller fiable dans cette aventure qui se révèle à nous, à chaque pas que nous fessons.

Voici un exemple.

Le dossier de la reconstruction est relativement complexe. En ce moment, le CA ne peut faire office de gérant et/ou concierge pour tous les proprios touchés qui doivent bien évidement aller travailler. Le CA a négocié, a réglés les détails du devis et a finalement mandaté le constructeur en signant un contrat qui mettait la table pour le commencement des travaux. Depuis l'ouverture du chantier, le CA ne peut plus physiquement faire adéquatement le suivi pour tout ce qui se passe partout en même temps.

La raison est fort simple: nous avons tous un emploi à temps plein que nous devons assumer. Or voilà, les compagnies d'assurances peuvent prévoir un montant pour l'intendance, la planification et le suivi supplémentaire effectué par des gestionnaires lors d'un sinistre. Comme nous étions en auto-gestion (bénévoles) au moment de l'entente et que nous ignorions ce fait, nous n'avons jamais réclamé ce montant et n'y avons pas droit.

Avons-nous besoin d'un concierge et d'un intendant sur le chantier pour nous représentés?

Nous pensons que oui.

Pouvons-nous occuper ce poste?

Nous sommes convaincu que non.

Avec une négociation faite par des pros, cette charge serait passée dans le contrat de reconstruction directement!

La plupart des moyens et grands projets de condo ont des gestionnaires professionnels pour accomplir les tâches qui incombent au CA d'assumer et qui consomment un temps hallucinant. C'est le gros bon sens. Certaines de ces tâches ont aussi des portées légales. Conséquemment, l'expérience de notre gestionnaire lui permet d'être notre guide. Nous n'aurions pas eu à engagé un avocat pour nous donnés des conseils un certain soir sur le toit au sujet de l'hypothèque légale par exemple.

...et les membres du CA n'auraient pas eu à se démener comme des diables pendant des heures (littéralement), à leurs frais, pour essayer de commencer à comprendre ce qui leurs tombaient dessus.

GESTION IMMOBILIÈRE PAQUETTE

Nous avons donc rencontré 2 compagnies de gestion d'immeuble professionnelle. Les compagnies rencontrées sont Gestion Laucandrique et Gestion Immobilière Paquette.

L'offre de service des 2 compagnies étaient identiques sur le plan financier et leurs champs d'expertises équivalents

Le CA a donc conclu un contrat avec la compagnie Gestion Immobilière Paquette (GIP) pour la quantité de services offerts et pour les divers experts qui sont à leur service. Par exemple, ils emploient un personnel qui possède plusieurs variétées de carte de construction. Ils nous offrent donc la chance d'avoir des soumissions compétitives pour certains travaux éventuels.

Vous trouverez ci-joint, un PDF expliquant les bénéfices pour nous (proprio), reliés à une gestion professionnelle. Vous trouverez une liste détaillée de toutes les tâches qu'ils effectueront pour nous.

Nous pouvons aussi vous assurez qu'aucun membre du CA a d'intérêts personnel dans cette compagnie. Nous ne tirons aucun avantage financier personnel de cette transaction. Nous sommes bénévoles et le resterons.

SE DONNER LES MOYENS D'AGIR

Les avantages sont nombreux. Vous avez aussi maintenant une idée de l'étendue des obligations légales et les tâches qui reposent sur nos épaules en situation d'auto-gestion.

Les frais de base relatifs pour ce service n'ont pas été prévu par le promoteur lors de la vente. Ce dernier a préféré laisser la responsabilité de cette décision au CA. Un promoteur prévoit habituellement les frais de condo le plus bas possible pour mieux vendre son projet. Que la gestion soit impossible a réalisé et ce qui se passe ensuite, n'est plus son problème. Lorsque la réalité frappe, il n'est habituellement pas là pour réajuster le tir.

Il incombe au nouveau CA de faire face à la réalité: le budget actuel est trop bas et nous ne pourrons malheureusement pas octroyer un tel contrat sans augmenter les frais de condo.

Nous savons que le prix par mois, par porte est établi en moyenne à 30$ (taxes incluses). Certains proprios paieront moins que 30$ et certains autres un peu plus. Pour vous donnez une idée, le 30$ est basé sur une cote part moyenne de 2,5%.

GIP est présentement en train de dresser un registre complet des propriétaires (cote part exacte et révisée en date de mai au moment de l'ajout des 7 nouveaux proprios de l'annexe). Ils établissent aussi en ce moment le système comptable sécurisé en ligne, ou chacun pourra consulter son état de compte personnel. Les montants exacts vous serons communiqués par eux directement et calculés selon votre cote part dans les prochains jours. Vos dépôts d'août et septembre seront déposés lundi le 21.

Cette décision est nécessaire et nous comprenons les inconvénients des mesures financières que nous vous demandons. Or le CA est mandaté pour assurer la bonne tenue de l'immeuble. Il est tout à fait impossible d'y arriver sans aide extérieure et sans augmenter les frais de condo. Nous sommes tous dans cette galère. Soyez assurés qu'en procédant ainsi nous agissons pour le bien commun de l'immeuble et que nous voulons à tout prix maintenir, voire même augmenter, la valeur de tout vos investissements le plus rapidement possible.

Voici les coordonnées de notre gestionnaire chez GIP:

Jacques Sarrazin
jsarrazin@gip.qc.ca
http://www.gip.qc.ca/
Tél.: (514) 762-0476

En résumé, M. Sarrazin vous contactera par écrit très prochainement avec tout les détails pertinents. Nous vous encourageons à utilisé le blog si vous avez des questions afin qu'elles soient accessibles à tous. Nous vous répondrons au meilleur de nos connaissances, le plus rapidement possible. Une fois la structure complétée, vos demandes de services seront directement perçues par GIP. Nous serons toujours au courant de tout les dossiers importants.

Bien à vous

Le CA

ENFIN!

Un très quick post pour vous annoncer que nous venons de conclure les négociations avec EJP afin qu'ils procèdent à la reconstruction du dégât d'eau du 7 mai dernier.

Ça finalement pris 3 mois jours pour jours.

Je vais communiquer avec tous les propriétaires concernés par email dans les prochains jours. Nous devons procéder à quelques étapes de planification avant que le premier panneau de gyproc soit arraché.

Nous établirons un échéancier dès la semaine prochaine afin de connaître les délais plus précisement.

recyclage

Aussi cave que cela puisse paraitre, notre magnifique quartier ne traite pas le recycle si celui-ci n'est pas dans un BAC vert dûment fait pour cette usage! Je vais demande donc de faire un petit effort pour vous procurer un bac vert à l'un des Éco-Quartier de HoMa.
http://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/PAGE/ARR_MER_FR/MEDIA/DOCUMENTS/LISTE%20DES%20%C9COQUARTIERS%20MHM%2006-03-09.PDF

Hypothèque légale – Suite 2

Bonjour,

Voici les réponses de l'avocat qui répondait aux questions mercredi soir dernier. Ses réponses sont teintées d'une prudence justifiée du fait qu'il n'a pas eu le mandat d'étudier notre cause particulière.

Jean Lachapelle nous a réécris ce matin nous confirmant que le problème sera pris en charge par leurs avocats à leur retour de vacances.

Pour l'instant, tout porte croire que ce dossier sera réglé rapidement. Si vous deviez toutefois avoir des questions, n'hésitez pas à nous contacter et nous ferons du mieux possible pour y répondre.

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Qu'est-ce qu'une hypothèque légale ?

C'est un mécanisme de protection prévu par le code civil pour que tout intervenant impliqué dans un projet de construction soit payé correctement. L'article du code est 27.26



Qui peut faire inscrire une hypothèque légale sur mon lot ?

À peu près tous les intervenants impliqués sur projet de construction. Autant un fournisseur de mâtériaux qu'un contracteur.



Quand exactement une hypothèque légale prend-t-elle naissance ?

Une entreprise a 30 jours suite à la fin des travaux pour publier une hypothèque légale afin de la conserver. La fin des travaux peut être un point de litige. C'est un point habituellement débattu en cour par les avocats, car il n'y a pas de concessus généralisé là-dessus. Pour notre projet, on nous a dit que les travaux étaient finis depuis le 01 juillet 2009. Théoriquement, selon l'avocat, il reste encore certains travaux à faire. Donc, impossible de savoir réellement quand les travaux seront considérés terminés.



La compagnie NEDCO a fait publié une hypothèque légale de 67435,52 $ sur mon lot, puis-je être tenu personnellement responsable de cette somme ? N'aurait-il pas fallu que NEDCO divise ce montant sur chacun des lots et fasse inscrire une hypothèque légale pour la part de chacun seulement ?

Chaque propriétaire est responsable de sa cote part seulement. Il ne peut pas être tenu responsable de la totalité du montant de l'hypothèque légale. L'avocat qui à rédigé l'avis ne pouvait connaître la part de chacun et c'est pour cette raison que tout les lots y sont nommés.



NEDCO aurait dûment dénoncé son contrat au propriétaire avant la fourniture des matériaux, pourriez-vous nous apporter des précisions sur ce qu'on entend par propriétaire, de qui parle-t-on exactement du propriétaire au moment du contrat ou du propriétaire actuel ?

Au moment où Barette a dénoncé son contrat avec son fournisseur le propriétaire était LoftgenX2. Le montant à été dénoncé, mais le constructeur ne semblait pas savoir que le montant n'avait pas encore été payé par l'électricien.



À quoi doit-on s'attendre dans les prochains jours, mois (quelles sont les prochaines étapes )?

A. L'hypothèque légale est publiée. Nous avons 10 jours pour annoncer quelles sont nos intentions.
B. Si aucune démarche n'est entreprise et que la créancière s'impatiente, un pré-avis d'exercice de droit hypothécaire est alors émis. Nous auront 60 jours pour remédier à la situation.
C. Après les 60 jours, si rien est fait, la créancière peut ensuite procéder pour avoir des recours et éventuellement vendre l'immeuble en justice et ainsi récupérer les sommes mises en jeu. Selon l'avocat (et c'est là que ça devient complexe pour des gens qui ne sont pas dans ce domaine), les délais sont très longs et je n'ai pas les capacités intellectuelles pour vous les expliquer. Si le dossier devait se rendre là, nous aurions un avocat depuis longtemps anyway.



Comment doit-on procéder ?

On entre dans le coeur du sujet! Nous avons contacté par téléphone l'avocat qui à déposé l'avis. Il est vacances pour 3 semaines depuis vendredi le 17 juillet. Il sera de retour le 10 août. EJP et Jean Lachapelle sont au courant de l'histoire depuis le 16 juillet. Il sont aussi en vacances. JL pour 3 semaines. Donc aussi de retour le 10 août. On nous dit qu'ils ont mis leur avocats sur le cas. On sait que la notaire retiens des sommes. EJP et la notaire nous disent de ne pas engager un avocat, qu'ils s'en charge. Or tous sont partis en vacances! (UPDATE: JL nous a réécris pour nous confirmer que le dossier était pris en charge)



Quels sont les délais à respecter ?

Le 10 jours est important, mais dans notre situation, le timing des vacances est absurde. Jean Lachapelle nous affirme que son groupe procèdera au retour des vacnces. Advenant le cas où nous aurions à nous représenter nous même en urgence, nous ferions appel à Me Villeneuve du cabinet Chianetta Cloutier et Associés.

Le syndicat a quand même réagi en envoyant un avis écrit à l'avocat Henri Cantin, lui priant d'attendre le retour de Jean Lachapelle dans 3 semaines pour la suite des procédiures. Nous avons donc demandé un temps de grâce pour la période des vacances. Nous avons envoyé cette lettre par courrier recommandé, hier le 23 juillet. Selon, Me Villeneuve, cette lettre est une bonne idée, car elle démontre que nous avons pris connaissance de la situation, mais ne constitue pas non plus un acte judiaire complet. L'idéal selon lui serait de mandater un avocat immédiatement.

Vue la situation particulière, le syndic est prêt à prendre le risque d'attendre 3 semaines et voir ce que JL/EJP feront avant de mandater officiellement un avocat pour nous défendre et ainsi engager des frais aux copropriétaires.



Quel est le rôle de la banque qui a consenti le prêt hypothécaire dans le cas d'une inscription d'hypothèque légale ? Quels sont nos obligations envers cette dernière ? Se pourrait-il qu'elle décide d'intenter un recours contre moi ou contre le promoteur ?

Les banques ne sont pas très heureuses habituellement de savoir qu'il y a des hypothèques légales déposées sur un immeuble. Toutefois, il vaut mieux attendre avant de les aviser. Surtout que le processu va sûrement se règler AVANT que l'hypothèque légale soit active sur notre immeuble. Nous n'avons aucune obligation de le faire pour le moment.



À compter de quelle date les taux d'intérêts commencent-ils ?

C'est un point de litige habituellement débattu entre les avocats. Cela fait partie de leur travail de limiter les dégâts en contestant les taux et les périodes où les intérêts sont calculés.



Est-ce possible de contester les taux d'intérêts de 27% ?

Oui, c'est le travail de l'avocat.



Est-il possible de savoir si il y a d'autres avis comme celui qui pendent au dessus de notre tête ?

S'ils sont publiés à l'index à l'immeuble, oui. S'ils ne le sont pas, c'est plus difficile. Un avocat mandaté pourait faire l'enquête et vérifier tous les contrats, faire des téléphones et poser des questions aux bonnes personnes.



Devons-nous tous répondre individuellement ou si une réponse du syndicat à NEDCO, au nom de tous les co-propriétaires, sera suffisante, légalement parlant.

Le syndicat, avec le peu de moyens qu'il a pour l'instant, a tout de même demandé une période de grâce au nom de tous les propriétaires en date d'hier.

Si le dossier est réellement pris en charge par les avocats de Jean Lachapelle/EJP, le dossier devrait se règler par lui-même. Nous avons raison de croire que ce sera le cas du fait que la notaire possède des sommes dans un compte en fidéis-commis et que Jean Lachapelle nous a finalement réécris ce matin. La lettre du notaire stipule que l'argent sera remise à Jean Lachapelle SEULEMENT si l'avis d'hypothèque légale est radiée de l'immeuble. Ce dernier à tout intérêt à règler le problème s'il veut être payé.

Me Villeneuve nous conseille de rester extrèmement vigilants. En ce moment, le syndicat prends une position de statu quo sur la bonne foi de toute les parties présentement en vacances.

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Merci et bonne fin de semaine.

Hypothèque légale – Suite

Bonjour,

Nous avons contacté plusieurs personnes depuis vendredi.

Présentement nous attendons une communication officielle de Jean Lachapelle. Après avoir parlé avec EJP et validé l'information avec les notaires Grenier Gagnon vendredi PM, je suis en mesure de vous dire que des procédures sont commencées de leur côté et a ce qu'on me dit tout est sous-contrôle. Lettre notariée et lettre d'avocats. Une somme d'argent est présentement retenue dans un compte en fidéis-commis afin de couvrir la dette que l'électricien a contracté face à son fournisseur. Les notaires m'assurent de ne pas engager des frais d'avocat pour tout suite. Que ce ne serait pas nécessaire.

Nous n'osons pas pour l'instant nous avancer sur le contenu de cette communication que nous attendons. Selon ce qui sera contenu dans cette communication, nous déciderons si nous devons nous protéger en allant de l'avant avec un avocat de notre côté. Nous bougerons rapidement au besoin.

Un premier contact avec un avocat expert en immobilier a deja eu lieu et nous pensons, moyennant des frais, faire analyser la communication que nous sommes supposé recevoir de Jean Lachappelle afin de s'assurer que tout est réellement conforme comme les notaires me le disent.

Son nom est Pierre-Luc Villeneuve du bureau Cianetta, Cloutier et Associés, Avocats. Il m'a aussi confirmé de ne pas trop s'inquiéter du délai de 10 jours, car il ne s'agit que d'une première étape. Une deuxième période de pré-avis suivra pour une durée de 30 à 60 jours pendant lesquels il sera possible de règler la situation sans conséquences graves. Nedco ne pourra pas faire grand chose et avoir les dents longues contre-nous suite aux 10 jours!

Nous devons décider si nous l'engageons pour une soirée d'information qui pourrait avoir lieu au besoin mercredi soir prochain. Il se propose, contre rémunération, nous expliquer nos droits et la façon de procéder.

De plus, l'avocat qui a rédigé l'avis d'hypothèque légale que nous avons reçu est en vacances pour les 3 prochaines semaines. Nous ne passerons vraisemblablement pas à la deuxième «étape» avant encore 3 semaines, car lui seulement à le pouvoir de faire progresser la cause de Nedco.

Nous surveillons la situation de très près la situation. Chez les notaires Grenier Gagnon, on nous dit de ne pas nous inquiéter. C'est à voir.

Nous vous remercions de votre mobilisation. Nous apprenons au fur et à mesure que nous avançont dans le dossier. Toutefois, je vous inviterais à utiliser le blog pour échanger sur le sujet au lieu d'utiliser les emails de tous. Il y a beaucoup de mail qui sont des adresses de travail et certaines personnes pourraient avoir une sensibilité à cet égard. De plus, toute l'information officielle du CA vous sera communiquée par moi, François ou Joël. Et ensuite mise en ligne sur le blog.

Ne vous gênez toutefois pas à communiquer avec nous directement pour plus renseignements ou si vous obtenez des informations que vous jugez pertinentes. Nous ferons le tri et analyserons les infos reçues par rapport à notre dossier et vous donnerons ainsi la ligne offcielle du CA.

N'oubliez pas que les gens assurés doivent communiquer quand même avec leur assureur pour leur faire part de la situation. Votre assureur pourra vous renseigner sur ce que vous devez fournir comme information pour qu'ils puissent ensuite traiter votre dossier.

Hypothèque légale

On a tous reçu une lettre d'un huissier aujourd'hui. Un avis d'hypothèque légale.

Je présume qu'une bonne partie de vous l'avez lu maintenant.

Il semblerait que Barrette Électrique Inc a oublié de payer la somme de 67 435,62 $ à son fournisseur NEDCO. L'hypothèque légale est un mécanisme de garantie auquel recours les constructeurs et rénovateurs afin de se faire payer. En inscrivant une hypothèque, NEDCO s'assure donc d'être payé soit par Barrette Électrique et/ou par les propriétaires (exception faite de ceux qui ont souscrit à l'assurance-titre) et/ou de la vente en justice de l'immeuble.

J'ai laissé des messages aux avocats qui ont produit l'avis. Demain, je veux téléphoner aux notaires pour avoir plus d'explications. J'espère être capable de vous parler des conséquences et des étapes à venir très bientôt.

Pour l'instant, François et moi n'aimons mieux pas nous avancer à ce sujet avant de savoir de quoi exactement il en retourne pour ne pas rajouter aux émotions déjà en présence.

Jean Lachapelle m'a réécrit qu'il n'était pas au courant, qu'on lui apprenait la nouvelle. Il partait en vacances ce soir et n'était pas capable de nous aider plus pour le moment.

On me dit qu'il serait intéressant de le questionner sur l'avis de dénonciation que lui aurait fait parvenir la compagnie NEDCO car la loi exige que pour ceux qui n'ont pas contracté directement avec le propriétaire, qu'ils doivent impérativement dénoncer leur contrat par écrit et aussi informer de la possibilité d'une inscription future d'une hypothèque légale de construction.

La première clause de la section AUTRES MENTIONS de l'avis stipule que ça été fait par NEDCO.

Pour plus d'info:

http://www.avocat.qc.ca/affaires/iihyplegale.htm

Un de vous est-il ou connait-il un avocat spécialisé en immobilier?

Reconstruction (suite et développements)

Bonjour à tous.

J'ai eu des nouvelles samedi concernant le devis d'EJP qui soumissionnait pour la reconstruction.

Leur devis semble substanciellement plus élevé que le rapport initial d'évaluation fait par Missisquoi. Il y aura donc discussions entre EJP et l'assureur dès lundi pour trouver un terrain d'entente.

Si aucun compromis n'est possible, l'assureur nous recommandera un autre constructeur.

Je contacterai M. Gilles Hébert lundi afin de connaître les développements de la discussion et vous en informerai aussitôt.

Le début des travaux ne semble pas devoir se passer avant les vacances de la construction.

Réunion du Syndicat. So, So, So...

Je vous rappel que notre première réunion du Syndicat des copropiétaires est ce mercredi, le 15 juillet à 19h au Centre Pierre-Charbonneau au 3000 Viau.